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13 2018-08

这是今年唯一一个值得买的旅游地产

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来源:真叫卢俊

  越来越多人愿意去异地购买房产,有作为旅游度假的,有作为分散投资的,或者就想拥有点不一样的。
  但是大多数的出发点也是相似的,我换了一个环境,也拥有了资产,或许也会拥有不一样的生活。
  正是因为这样,类似的旅游地产或者主题式地产越来越被人认可,但也同样是这样的项目,信息不对称变得非常明显。
  我们去看那些项目,不用想大概就知道,估计会看到各种唯美的照片,或靠山或靠海,然后各种意境很好的照片,同样也会告诉你这个城市未来潜力很大。
  这些可以买,但是却不能仅仅因为这些就买。
  越是异地项目,信息不对称越严重,所以对于你的决策也越需要理性。这么多项目,其实我愿意去看的不多,本质上大多都属于造概念阶段,看到的也是样板段,未来如何落地多少都是未知的事情。
  但是最近一个项目,我不仅去看了,还在项目上住了两天,因为某种程度上这个项目做的很不一样,也是少有真正知道自己未来会成什么样的一个大盘。
  文章略长,但是值得各位的一点时间。
 
01

项目名字叫泰禾明昇·厦门湾。

  一看就是一个属于海边的项目,对于这样的项目,有一个基本分,就是自然环境要好。

  所以厦门湾理所当然有非常壮美的海岸线,整体水质情况也是非常好,包括沙滩的细腻程度,几乎是我去过的沙滩里感受最好的。

  而且难得的是,现场类似这样的小场景的打造,也确实把滨海旅游度假类的情趣氛围做到了。



  包括现场的建筑场景也是非常有吸引力,需要注意的是,这些都是实景。
   但是哪怕做到这一些,我依然认为对于一个旅游地产来说这就是基本分,如果你连海景资源都不好,那还开发什么旅游地产呢?
   但是下面的内容,或许就是泰禾的厦门湾做的不一样的地方。
 
02

  其实一个项目,特别是这样旅游地产的大盘,到底开发商是冲着快点赚钱走人还是真的想把产品做好,其实一眼就可以看出来。
  我们来看看厦门湾的规划,做的很不一样。
  首先要看到,这是一个超级大盘,整体占地面积达到6700亩,面对着这样一个超级大盘,泰禾做了一件相对吃力不讨好的事情,规划了大量的运营空间。


  我们来具体的看下,内部有:泰禾和北大合作在项目内构建了12年制的北大培文学校,未来泰禾的业主可以直接进入这一套教育体系。

  泰禾在去年收并购那么多的医养资源,终于有一个完整的项目可以承载了,厦门湾会给客户定制高端医疗养护。
  另外我们也知道,泰禾自己的泰禾广场、泰禾新天地等商业,项目有这样的集中性商业,未来泰禾也会在项目内运营包括作为旅游度假类产品必备的酒店集群。




  再加上区域内的特殊地质,作为国家级4A旅游景区——火山地质公园,不仅有着第三纪中心式火山喷发构造形迹和后期风化侵蚀而成的特色地貌景观,也规划了这样的目的性的温泉休养资源。

  去看过太多的旅游地产,九成项目就是简单的造房子,从来没有运营的角度去思考,这也是为什么旅游地产过去做不好的核心。
  所以我们可以看出,泰禾对于整个厦门湾项目,本质上是保持着荣辱与共的心态,通过持有这么多种业态,推动着项目持续性的开发,从而真正让现在我们期待的场景能够落地。
  一个关键的问题,为什么泰禾可以?
  如果今天这家开发商换成其他的,我一定会有困惑,但是本质上这就是泰禾的整体战略。

  泰禾在2017年完成了自己“泰禾+”战略的布局,不论是广场、影城、医疗、教育等都有自己运营的能力。
  但是过去泰禾院子等高端项目本质上也没那么多空间去承载这么多运营的元素,所以厦门湾本质上是“泰禾+”全体产业最完整落地的一个项目,本质上也因为这个,我们对这个旅游度假类产品多了一点期待。
  所以在规划的同时,项目也有了更多的落地的时间点。

  具体的载体都有相对明确的建成时间,有一些已经落地,有一些即将完成,这个项目最美好的地方马上就要呈现出来了。
  所以这就是泰禾对厦门湾的态度,这样的态度决定了产品的相对稀缺。
 
03

  第二个值得说的是地段。
  首先说下厦门,其实最近大家对厦门的评判有点多,对于厦门昨天的推送我们团队有比较完整的评判,但是我们必须要明白几个基本点:

  1. 厦门的城市能级足够,已经纳入新一线的范围内,并且地均GDP可以达到全国第五,金砖会议的落位也让厦门未来有了更多腾飞的动力;

  2. 而且难得的是,厦门这个城市生活环境实在是太优越了,我们下飞机的第一感觉就是这个城市怎么这么干净,对于一个准一线城市,能够权衡这两点很不容易;

  3. 另外对于厦门来说,城市的年龄结构很年轻,这也决定了这个城市的未来驱动面。
  所以不论如今的房价如何震荡,整个厦门的基本面是非常健康的,这样城市的安全托底效应也是很足的。

  然后确切的说,项目不属于厦门,位于厦门一小时生活圈的漳州,但目前厦门通往项目的路网已经完全铺设好,整体的通达性很强,我是看好项目然后去厦门岛内吃小眼镜海鲜的,上车下车一个小时。
  所以这一个小时的路程之后,你换来的场景是这样的:

  某种程度上很好的均衡了项目和城市之间的距离。对于旅游地产,过往我们在三亚或者其他地方,其实对于地段就是考虑两个维度:项目内部够不够让我待下来,以及开车一小时能不能带我到热闹有趣的地方。
  满足这两点,基本上就没有问题。
  当然,写到这里可能很多人会说,那这个项目一定是在一个很郊区的位置,周边一定是荒无人烟的。
  但是到了之后发现:

  项目就在一个成熟的地质火山度假村内。

  景区内自身就有非常完善的各种配套,图片就不贴了,这个告示牌就已经显现包括服务中心、商业中心等各种配套早就在景区内运营了。
  我去的时候是周二,这样的非黄金时间。

  景区内的停车效果是这样的,我看了下车牌,都是厦门过来的游客,现场真的是人山人海。

  包括小S都曾经发微博安利过。
  所以本质上,厦门湾所在的区域就是一个成熟的景区,日常本身就有很强的人气,加上未来泰禾注入的各种元素,我们几乎可以看到未来一年内地段成熟后的效果。
  所以这也是这个项目地段难得的地方,在一个好的方式,有好的现在,也有好的未来,内在的规划也逐步落地,对于配置物业,基本上疑虑也就降低到最低了。
 
04

  所以对于这样的位置和整体这样的规划,泰禾交付的是这样的产品:




  真的是座山靠海的规划,空间和周围氛围很好的融合在了一起,真的是度假类产品,包括泰禾自己这么多年以来造院子积淀下来的产品力,也最大程度保证了,在最后一公里的自我居住需求上得到充分的满足,整体的产品都做了精装修的设计,对于业主也无需考虑装修的问题。
  另外还有非常关键的一点,很多人对于这样的物业的第一反应就是,如果我自住时间不长,闲置时间可以更好的利用么?
  第一是可能,因为区域内已经是成熟的景区,自然有居住的需求,第二未来越来越好,租赁需求也更加旺盛。
  第二是可行,泰禾已经将规划触及到了这个领域:

  泰禾自己做的无忧托管的计划,如果你不需要住那么久的时间,那你也可以选择将空间交付给泰禾运营,泰禾和你二八分成,这同样需要物业团队和运营团队的配合,一般的小开发商做不到,泰禾这两年的布局,如今也是为了这一天。
 
05

  所以基本上从这个轮廓上大家也知道,为什么我会在这个项目上住一天,因为本质上整个产品从落地一开始就决定了和传统项目的不同。
  虽然海景项目很多,虽然旅游度假类产品也很多,但是首先项目位于一个非常好的城市,并且区域属于成熟地段,你所见即为所得,并且也可以明显看出泰禾为这个项目的投入力度,大量的持有运营本质上也就说明泰禾对区域的长期持续看好,愿意为项目长线开发。
  对于用户来说,产品品质得到保障,自然环境得天独厚,而且未来不太有闲置荒凉的可能,这才是购买旅游地产最核心的地方。
  另外值得说的是价格,本质上也是因为泰禾深耕区域,所以区域政府也期待因为泰禾的开发变得更好,项目整体的成本可控,两房三房的总价在50万-80万精装交付,小别墅也在120万左右可以拿下。并且整体的信贷对用户也是比较友善,全国目前少有的2-3成的首付就可以。
  所以本质上也是我眼里认为这个项目均好性非常强的原因,没有明显短板,而且给予到大量用户可以拥有的理由。
  另外,很多人都会考虑资产增值的角度,我们来看海南楼市的价格波动,虽然开发过程中一直有震荡,但是时间拉长到5年的周期,整体的增值空间是非常明显的。
  复盘海南楼市,核心并不是房地产的推动,而是整个城市的旅游面貌越来越好且区域内人气越来越旺,所以哪怕你是因为投资的角度购买旅游地产,其实也只要关心三个问题:
  1、所在的城市是否是能级够的城市;
  2、未来周边会不会越来越好;
  3、项目是否能够和周边一起互相捆绑互相运营共同成就。
  把这三点放在自己想要买的旅游地产上面衡量下,全都满足基本上就没有问题。本质上来说,厦门湾就是这么一个值得长线持有的项目。
  当然,还有一个不能回避的问题就是项目的初始价格定的还是比较低的,公寓部分的精装价格也只控制在一万出头,因为项目目前第一次开盘,对于这样的大盘来说第一批出售必须要成功,所以我也知道内部已经让出了所有利润。
  这样的价格让价值底线很有安全感。选盘,看准项目之余,选准时间也同样重要。
 
06

  好了,其实聊了那么多,我一直没和大家强调这里的海景资源,这在我眼里不是决定项目价值的核心,但是不代表在厦门湾里没有,再给大家上点实景图吧:


  帮大家实地看过项目,也认真分析过,最少50万的总价,十几万的首付,换来的是一个不一样的资产。
  这应该是目前准入门槛最低的房产类项目了,因为这样的价格段在这样的城市能级里已经是非常少有了。
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